Pomimo wysokich stóp procentowych obowiązujących w Polsce, popyt na kredyty hipoteczne wciąż nie słabnie. Wysokie stopy procentowe powodują, że kredyty są drogie, a raty wysokie. Niemniej jednak ceny czynszów za wynajem również stoją wysoko, więc większość osób i tak decyduje, że lepiej płacić ratę własnego kredytu hipotecznego niż komuś za wynajem.
Jeszcze kilka lat temu w Polsce na rynku królowały kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem, a o tym, że można było skorzystać z oprocentowania stałego niewiele osób w ogóle słyszało. Od jakiegoś już czasu to jednak oprocentowanie stałe zyskało na popularności i to takich kredytów najwięcej się zaciąga.
Cykl podwyżek stóp procentowych zdaje się być zakończony. Mieliśmy nawet jedną obniżkę. Obecnie ich poziom stabilnie utrzymuje się dość wysoko. Jednocześnie inflacja dalej nie odpuszcza. Co bardziej się opłaca w takim otoczeniu ekonomicznym: oprocentowanie stałe, czy zmienne? Zobaczmy jakie są plusy i minusy obu rozwiązań.
ASPEKTY TECHNICZNE
Ważną informacją jest to, że w Polsce nie ma dostępnych ofert kredytów hipotecznych opartych na stałym oprocentowaniu. W 90% ofert mówimy o okresowym stałym oprocentowaniu, które trwa przez 5 lat. Na rynku jest również dostępna jedna opcja z 10 letnim okresem stałego oprocentowania. Kredyty hipoteczne są prawie zawsze zaciągane na dłuższe okresy, głównie 20 – 30 letnie.
Możemy zatem przyjąć, że nawet jeśli nasz kredyt ma oprocentowanie stałe, to jego cena i tak jest oparta na oprocentowaniu zmiennym. Oprocentowanie zmienne natomiast, to nic innego jak suma dwóch wartości: marży banku (element niezmienny) oraz wskaźnika, który się zmienia w czasie i jest odzwierciedleniem wysokości stóp procentowych. Obecnie na tynku mamy kredyty hipoteczne oparte na wskaźnikach WIBOR 1M, WIBOR 3M oraz WIBOR 6M
Jak można łatwo wywnioskować, na wysokość wyżej wymienionych wskaźników nie mamy wpływu, więc najważniejszym aspektem tak skonstruowanego oprocentowania, jest wysokość marży, jaką proponuje nam bank.
OPROCENTOWANIE ZMIENNE Z OKRESOWO STAŁYM – JAK TO DZIAŁA?
Standardowa umowa kredytu hipotecznego mówi, że oprocentowanie naszego kredytu jest zmienne i składa się z marży (np. 2,6%) oraz wskaźnika (np. WIBOR 3M). Dodatkowo określa, że przez pierwsze 60 miesięcy oprocentowanie będzie stałe na poziomie np. 6,9%.
Co to dla nas oznacza?
Po zakończeniu owych 60 miesięcy, bank zaproponuje nam nowe stawki oprocentowania stałego na kolejne 5 lat. Będziemy mogli je zaakceptować, albo nie. Jeśli nie zaakceptujemy, oprocentowanie naszego kredytu pozostaje zmienne na warunkach zapisanych w umowie.
Jak widać z powyższego, decydując się na oprocentowanie stałe, nie tylko ważne jest to, żeby było ono najniższe na rynku, ale żeby marża oprocentowania zmiennego również była na odpowiednio niskim poziomie.
Z naszych doświadczeń, jako ekspertów kredytowych w Szczecinie, niewiele osób zwraca obecnie na to uwagę i ważna jest dla nich tylko wysokość oprocentowania przez najbliższe 60 miesięcy.
Co więcej, banki niestety bardzo wykorzystują tę sytuację i stosują dość wysokie marże, które w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi bardzo podbijają cenę kredytu. Potrzeba cierpliwości, żeby udało się znaleźć ofertę z naprawdę atrakcyjna marżą.
ZMIENNE / STAŁE – WADY I ZALETY
Główną zaletą oprocentowania zmiennego jest dostosowanie do aktualnie panujących stóp procentowych. Wysokość rat w trakcie spłacania zmienia się w zależności od tego, czy zmieniają się stopy procentowe w kraju. Trzeba pamiętać, że raty mogą maleć, ale mogą też rosnąć. Branie kredytu ze zmiennym oprocentowaniem jest na pewno bardziej sensowne w obecnych warunkach, kiedy stopy są wysokie, niż w czasach, kiedy stopy procentowe są na niskim poziomie.
Zmienne oprocentowanie jest obciążone ryzykiem zmiany ceny naszego kredytu. Liczymy, że oprocentowanie spadnie, ale jednocześnie musimy godzić się z ryzykiem, że wzrośnie.
Drugą ważną zaletą jest to, że z oprocentowanie zmienne możemy w każdej chwili zamienić na oprocentowanie stałe w naszym banku, albo przenieść kredyt do innego banku zarówno na oprocentowanie zmienne jak i stałe.
Podstawową zaletą oprocentowania stałego jest niezmienność raty przez najbliższe 60 miesięcy. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, kiedy spodziewamy się dalszych wzrostów stóp procentowych. W tym wariancie musimy zaakceptować ryzyku, że stopy spadną, a my dalej będziemy płacić drogi kredyt.
Największą obecnie wadą tego rozwiązania jest brak elastyczności. Kredytu ze stałym oprocentowaniem nie da się zamienić na zmienne oprocentowanie w tym samym banku. Co więcej, jeśli zdecydujemy się przenieść nasz kredyt hipoteczny do innego banku, również musimy zdecydować się na ofertę ze stałym oprocentowaniem.
Które rozwiązanie jest zatem lepsze, a które gorsze? Jedyna poprawna odpowiedź brzmi: to zależy od preferencji kredytobiorcy. Jak widać z powyższego, zalety jednego rozwiązania, mogą się okazać jego wadami i odwrotnie.
Ważne jest to, żeby przed podjęciem decyzji znać wszystkie możliwości, jakie są oferowane na rynku i wiedzieć z jakimi konsekwencjami wiążą się konkretne wybory. Tylko wtedy można podjąć w pełni świadomą decyzję na długie lata, której nie będziemy żałować. To dlatego warto się spotkać ze swoim doradcą kredytowym ze Szczecina – w jednym miejscu poznamy wszystkie możliwości oraz aspekty ofert jakie proponują wszystkie banki.
Trzeba pamiętać, że niezależny ekspert / doradca kredytowy zna oferty wszystkich banków, kieruje się zawsze dobrem klienta, a w dodatku nie bierze za to pieniędzy od kredytobiorcy.
Zapraszamy do kontaktu.