Sejm wziął się na poważnie za kredyty hipoteczne w naszym kraju. Najpierw wakacje kredytowe, a teraz ustawa, która ma nakazywać bankom zwrot za pobrane opłaty na rzecz ubezpieczenia pomostowego podczas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Ustawa prawdopodobnie wejdzie w życie na jesień.
Ubezpieczenie pomostowe – co to takiego?
Za każdym razem, kiedy doradca kredytowy przygotowuje porównanie ofert dla klienta, najważniejszym parametrem są koszty kredytu. Wiadomo, sytuacja finansowa kredytobiorcy, albo nieruchomości, która ma być kredytowana, jest czasami na tyle specyficzna, że determinuje wybór banku, z którego oferty możemy skorzystać. Najczęściej jednak mamy do dyspozycji co najmniej kilka dostępnych ofert. Wtedy decyduje cena kredytu.
Ubezpieczenie pomostowe z punktu widzenia klienta jest dodatkowym kosztem. Z punktu widzenia banku natomiast jest zabezpieczeniem przed ryzykiem nie wpisania hipoteki do księgi wieczystej przez kredytobiorcę.
Jako doradcy kredytowi, doskonale wiemy, że bank jest instytucją, która doskonale zabezpiecza się przed wszystkimi możliwymi ryzykami i jeśli tylko może, robi to na koszt klienta. To z kolei powoduje, że kredyt hipoteczny jest na tyle drogi, że klienci rezygnują z zabezpieczeń samych siebie, żeby zaoszczędzić.
Mała dygresja jako przykład: „Drogi kliencie, chcemy mieć pewność, że wpiszesz hipotekę do księgi wieczystej, więc zapłać za składkę ubezpieczenia pomostowego. Drogi kredytobiorco, chcemy mieć pewność, że kredyt będzie spłacony, jeśli umrzesz, więc opłać ubezpieczenie na życie. Drogi kliencie, chcemy mieć pewność, że nic się nie stanie nieruchomości, która zabezpiecza kredyt, więc zapłać za ubezpieczenie nieruchomości”
Pomijając fakt płacenia klienta za spokój banku, przy ubezpieczeniu pomostowym największą kontrowersją jest fakt, że klient nie ma żadnego wpływu na czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej. A ten potrafi być bardzo długi. Przykładowo, w Warszawie potrafi trwać to rok czasu. W Szczecinie jest to nieco krótszy proces i obecnie zajmuje około cztery miesiące od momentu złożenia wniosku o wpis przez klienta. To właśnie opłaty za ten okres oczekiwania banki będą musiały zwracać.
Co jeszcze ma wpływ na czas oczekiwania na wpis hipoteki?
Oprócz samego czasu oczekiwania na realizację wniosku przez odpowiedni sąd, ważny jest również cel udzielonego kredytu hipotecznego:
- Zakup nieruchomości na rynku wtórnym, która nie jest obciążona hipoteką.
To jest najprostsza sytuacja, bo kupujemy nieruchomość, której obecny właściciel nie ma zaciągniętego na nią kredytu hipotecznego. W momencie podpisania aktu notarialnego, zazwyczaj już notariusz przesyła do sądu wniosek o wpis do hipoteki, a nam pozostaje tylko czekać.
- Budowa domu.
Wpisu możemy dokonać od razu po udzieleniu kredytu, ponieważ działka jest już naszą własnością.
- Zakup nieruchomości na rynku wtórnym obciążonej hipoteką, albo przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku (refinansowanie kredytu).
Jest to sytuacja, kiedy właściciel, który sprzedaje nieruchomość ma zaciągnięty na jej zakup kredyt hipoteczny. W takiej sytuacji, zanim złożymy wniosek o wpis nowej hipoteki do księgi wieczystej, musimy złożyć wniosek o wykreślenie poprzedniej. Złożenie wniosku o wykreślenie poprzedniej hipoteki jest możliwe dopiero wtedy, kiedy poprzedni kredyt hipoteczny jest w pełni spłacony i dostaniemy zaświadczenie o tym fakcie z poprzedniego banku wraz ze zgodą tego banku na wykreślenie tej hipoteki.
Podobna sytuacja ma miejsce w sytuacji, kiedy chcemy przenieść swój kredyt hipoteczny do innego banku, czyli go refinansować. Wtedy również zanim dokonamy wpisu nowej hipoteki, musimy wykreślić hipotekę z poprzedniego banku. Czas oczekiwania na potrzebne do tego zaświadczenia wynosi maksymalnie miesiąc czasu.
- Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym.
To jest najgorsza sytuacja dla kredytobiorcy pod kątem czasu trwania ubezpieczenia pomostowego. Wpisu hipoteki do księgi wieczystej, możemy dokonać dopiero gdy staniemy się właścicielami nieruchomości. W sytuacji, kiedy kredytujemy zakup na rynku pierwotnym, a mieszkanie lub dom dopiero zaczynają się budować, możemy czekać na przeniesienie własności nawet 2 lata i dopiero wtedy jesteśmy w stanie dokonać takiego wpisu.
Jaki jest koszt ubezpieczenia pomostowego?
Koszt zależy od banku i wyraża się w podwyższeniu marży kredytu na okres wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Obecnie najczęściej wygląda to tak, że bank podnosi marżę kredytu o około 1%. Wyłamuje się z tego Citi Bank, który podnosi marżę aż o 1,3%. Warto podać również przykład banku ING, który z kolei wyróżnia się pozytywnie, ponieważ podnosi marżę zaledwie o 0,05% – dlatego jego oferta zawsze jest rozpatrywana w sytuacji zakupu na rynku pierwotnym.