Świat finansów może się wydawać skomplikowany dla osób, które nie miały z nim dużej styczności. Nam, czyli doradcom kredytowym ze Szczecina, zależy na tym, żeby ułatwiać kontakt z tym światem. Doskonale pamiętamy, jak sami braliśmy pierwsze swoje kredyty hipoteczne w życiu – sami byliśmy również przestraszeni poziomem skomplikowania spraw.
Jednym z pojęć, które trzeba będzie zrozumieć, chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny, jest wskaźnik LTV. Wskaźnik ten jest bardzo istotny, ponieważ warunkuje on ofertę cenową, jaką dostaniemy od danego banku. To on też może sprawić, że w którymś banku w ogóle nie dostaniemy kredytu, nawet mimo tego, że mamy zdolność kredytową.
CO TO JEST WSKAŹNIK LTV?
Wskaźnik LTV (Loan to Value) określa relacje wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia, czyli nieruchomości.
Załóżmy, że nieruchomość, którą chcemy kupić jest warta 600 tys. zł. Nasza sytuacja jest na tyle dobra, że potrzebujemy tylko 200 tys. zł kredytu hipotecznego. Wskaźnik LTV w tym przypadku wyniesie 30%. Wysokość kredytu, czyli 200 tys. zł do wartości nieruchomości, daje nam wartość 0,3. Wartość wskaźnika podajemy zawsze w procentach.
W sytuacji, kiedy na tę samą nieruchomość, potrzebowalibyśmy kredytu wysokości 500 tys., to nasz wskaźnik przyjmie już wartość 83%.
Na logikę można więc wysnuć wniosek, że im niższy wskaźnik LTV, tym lepiej dla banku. Dlatego, że im niższa wartość LTV, tym mniejsze ryzyko dla banku, że podczas spłacania kredytu hipotecznego (pamiętajmy, że takie kredyty zazwyczaj zaciągane są na 20 – 30 lat) wartość nieruchomości spadnie poniżej wysokości zaciągniętej pożyczki.
LICZENIE LTV
Według tego, co napisaliśmy wcześniej, sprawa z LTV jest prosta: kupuję nieruchomość za 1 mln zł, mam 500 tys wkładu własnego, więc wskaźnik jest 50%. Sytuacja może się trochę komplikować, kiedy wartość nieruchomości będzie się znacząco różnić od ceny zakupu, albo kredyt zaciągamy na zakup nieruchomości wraz z remontem lub wykończeniem (w przypadku zakupu od dewelopera) lub na budowę domu.
Wtedy okazuje się wartość wskaźnika LTV nie sjest już tak łatwo utożsamić z wysokością wkładu własnego. W takich sytuacjach, zawsze interesuje nas rzeczywista wartość nieruchomości oraz wartość szacowana, jaka będzie na zakończenie inwestycji: po remoncie lub zakończeniu budowy.
Jeśli przykładowo uda nam się okazyjnie nabyć nieruchomość, której wartość z operatu szacunkowego wynosi 700 tys. zł. za 600 tys. zł. i mamy swojego wkładu własnego 100 tys. zł., to nasz wkład własny wynosi 17%, ale LTV to nie 83%, ale 71%. W ten sposób, mimo że nie posiadamy 20% wkładu własnego, dostaniemy od banku lepszą ofertę.
WYSOKOŚĆ LTV I WKŁADU WŁASNEGO – WYMOGI
Obecnie, zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez KNF w 2017 roku, minimalna wysokość wkładu własnego, musi być na poziomie 20% wartości nieruchomości. Istnieje możliwość obniżenia wkładu własnego do 10%, ale wymaga to ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, najczęściej w formie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Co to oznacza w praktyce? Jeśli mamy tylko 10% wkładu, musimy się liczyć z tym, że będziemy mieli mniej banków do wyboru oraz droższy kredyt. Jeśli nasz wkład własny jest mniejszy niż 10%, niestety w ogóle nie otrzymamy kredytu.
Pomijamy tutaj fakt istnienia programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który umożliwia wzięcie kredytu hipotecznego na pierwszą nieruchomość np. w Szczecinie w ogóle bez wkładu własnego.
LTV PODCZAS SPŁACANIA KREDYTU
Jak wynika z powyższego, najbardziej się opłaca, mieć przynajmniej 20% wkładu własnego, bo wtedy możemy skorzystać z tańszego kredytu. Jest też bank, który różnicuje oferty nie tylko na 10% i 20% wkładu własnego, ale dodatkowo obniża cenę przy wkładzie własnym na poziomie 40%.
Niestety, nie zawsze możemy sobie na to pozwolić. Czasami jesteśmy skazani na droższy kredyt oraz 10% wkład własny. Na szczęście taką sytuację również możemy odmienić w trakcie spłacania kredytu.
Wynika to z tego, że spłacając kredyt, stopniowo obniżamy jego wysokość. Dodatkowo, na naszą korzyść może działać obecna sytuacja gospodarcza, która powoduje, że nieruchomości ciągle drożeją. Jeśli będziemy więc spłacać nasze zobowiązanie, po pewnym czasie okaże się, że nasz wskaźnik LTV zmalał z 90% do 80% – czyli zmniejszył się stosunek wartości kredytu do wartości zabezpieczenia.
Gdy już dojdzie do takiej sytuacji, najprostszym sposobem na szybkie obniżenie kosztów swojego kredytu hipotecznego, jest przeniesienie go do innego banku. W innym banku dostaniemy już ofertę cenową obowiązującą dla kredytów z 20% wkładem własnym.
Jak widać, zależnie od sytuacji w jakiej się znajdujemy, można przebierać w różnych rodzajach ofert, ale również stosować różne strategie już podczas spłacania naszego kredytu hipotecznego. Jeśli chcecie o tym porozmawiać, zanim zdecydujecie się na swój kredyt, zapraszamy do kontaktu z ekspertem kredytowym ze Szczecina.