Budowa domu to nie lada wyzwanie. Projekt, pozwolenia na budowę, kosztorys oraz mnóstwo wpadek i nieprzewidzianych sytuacji po drodze. Ale cóż z tego, skoro celem jest piękny, wspaniały dom z ogrodem, zaprojektowany tak, żeby był spełnieniem naszych marzeń.
Jeśli nie chcesz sam się wszystkim zajmować, najważniejszym zadaniem będzie znaleźć dobrą ekipę budowlaną oraz dobrego eksperta kredytowego, który za Ciebie zajmie się załatwianiem formalności związanych z pozyskaniem kredytu hipotecznego na budowę domu.
Żeby móc wybudować dom, musisz mieć oczywiście działkę. Nie musi to być działka stricte budowlana, ale jej przeznaczenie musi być pod budownictwo mieszkaniowe. Przeznaczenie działki powinno być opisane w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. W sytuacji, gdy teren, na którym leży działka nie ma Planu Zagospodarowania przestrzennego, trzeba wystąpić o decyzję o Warunkach Zabudowy – tam będzie określone, jaki budynek można postawić.
Cechą szczególną kredytu hipotecznego na budowę domu jest to, że bank staje się naszym partnerem przez cały okres trwania przedsięwzięcia. Jeśli kupujemy mieszkanie, albo już gotowy dom, bank po prostu ocenia naszą zdolność kredytową oraz nieruchomość pod kątem prawnym, uruchamia środki i po sprawie. Natomiast przy budowie domu, musimy całą inwestycję rozpisać pod kątem kosztów, a bank będzie skrupulatnie sprawdzał, czy wywiązujemy się z poszczególnych etapów i od ich realizacji będzie uzależniał wypłaty kolejnych transz.
No właśnie, transze… Uruchomienie kredytu hipotecznego na budowę domu zawsze odbywa się w częściach, czyli transzach. Najczęściej są to trzy transze:
-stan zerowy (roboty ziemne, fundamenty)
-stan surowy zamknięty (dach, ściany, okna i drzwi zewnętrzne)
– stan wykończeniowy + zagospodarowanie terenu (glazura, terakota, instalacje, tynki, ogrodzenie)
Bank wypłaci kolejną transzę, po rozliczeniu poprzedniej, ponieważ musi mieć pewność, że prawidłowo wykorzystałeś uruchomione środki. Praktycznie żaden bank nie wymaga faktur. Potwierdzenie wykonania wszystkich wymaganych prac odbywa się na podstawie wizyty rzeczoznawcy lub pracownika banku, dokumentacji zdjęciowej oraz wpisów w dzienniku budowy.
Przy kredycie hipotecznym budowlanym obowiązują takie same zasady, jak przy innych kredytach hipotecznych, dotyczące wkładu własnego. Musimy mieć przynajmniej 10% zainwestowanych swoich środków. Przy budowie jest o tyle łatwiej, że wkładem własnym jest również sama działka, pod warunkiem, że nie jest obciążona hipoteką. Najczęściej jest więc tak, że jeśli masz działkę, możesz uzyskać kredyt na całą kwotę za jaką wybudujesz dom.
Doszliśmy do kolejnego trudnego elementu: koszt budowy. Do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu niezbędny jest kosztorys. W niektórych bankach, jest to bardzo prosty i szacunkowy dokument, a w niektórych wypełnienie kosztorysu, to droga przez mękę.
Bank z góry narzuca nam, ile co najmniej powinniśmy wydać na budowę. Bankom zależy, żeby nikomu nie zabrakło środków, zwłaszcza gdy finansują przysłowiową „dziurę w ziemi”. Niedokończona inwestycja, to najgorszy scenariusz dla banku, gdyby miało dojść do jej licytacji. Gotowe domy, oddane do użytkowania są płynniejsze w sprzedaży, a bank nie ma czasu i ochoty na to by kończyć budowę i dopiero przystępować do sprzedaży.
Najczęściej decydujemy się na budowę systemem gospodarczym, bo dzięki temu możemy znaleźć wiele elementów, na których uda nam się zaoszczędzić. Np. zakup materiałów od sąsiada lub wykonanie niektórych etapów bez płacenia za robociznę. Sposobów jest wiele. Kosztorys jednak nie może się opierać na takich oszczędnościach. Poszczególne banki stosują swoje własne przeliczniki, ale na potrzeby tego wpisu możemy przyjąć, że minimalny koszt wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowej, to 2500 zł. Nawet jeśli uda nam się wybudować taniej, to i tak kredyt musi zostać przyznany na podstawie tej minimalnej kwoty. Oczywiście, jeśli w trakcie inwestycji okaże się, że potrzebujemy mniej pieniędzy, to nie musimy uruchamiać wszystkich przyznanych środków. Niemniej jednak zdolność kredytową musimy posiadać na pełną kwotę.
Jak widać, przygotowanie się do zaciągnięcia kredytu budowlanego jest nieco bardziej wymagające od zwykłego kredytu hipotecznego. Dlatego dobrym pomysłem wydaje się konsultacja z ekspertem kredytowym, który zwróci uwagę na poszczególne elementy przedsięwzięcia, przeanalizuje sytuację pod kątem zdolności kredytowej i wspólnie z Tobą dobierze odpowiednie oferty tak, żeby odpowiadały one konkretnie Twojej sytuacji. Jednym słowem, współpraca z niezależnym ekspertem kredytowym, minimalizuje ryzyko zajścia nieprzewidzianych przeszkód w procesie finansowania Twojej budowy.