Powodów może być wiele, tutaj przedstawimy pokrótce najważniejsze z nich. Wszystkie one tak naprawdę wynikają ze złego przygotowania do procesu kredytowego. Jeśli współpracujesz na przykład nami, czyli doradcami kredytowymi ze Szczecina, naszym głównym zadaniem jest właśnie przygotowanie Ciebie do tego procesu. Pośrednikowi kredytowemu tak samo zależy na pozytywnej decyzji kredytowej, jak Tobie. Jeśli decyzja będzie odmowna, ekspert kredytowy nie dostanie wynagrodzenia.
Doświadczony doradca kredytowy wie, kiedy z różnych przyczyn nie ma w ogóle sensu składać wniosku kredytowego i lepiej zrobić to później, jak klient oraz transakcja będą lepiej przygotowane. Są jednak elementy, takie jak nieakceptowalny scoring kredytobiorcy, czy np. niepewny deweloper, które wyjdą i tak dopiero w procesie. Dlatego wnioski powinny być złożone do 3 banków, które najlepiej akceptują konkretne sytuacje.
Powody odmowy przyznania kredytu hipotecznego możemy podzielić na dotyczące samego kredytobiorcy oraz na te dotyczące przedmiotu kredytowania.
KREDYTOBIORCA
Ocena w BIK
BIK, czyli Biuro Informacji Kredytowej, to instytucja, która zbiera informacje na temat naszej aktywności kredytowej. To tam bank, który ma nam udzielić kredytu hipotecznego sprawdza ile mamy kredytów, jak często bierzemy kredyty, ile mieliśmy zapytań kredytowych oraz jak spłacamy zaciągnięte zobowiązania. BIK na tej podstawie wystawia nam ocenę, która może się wahać od 0 do 100. Im wyższa ocena, tym większa szansa na przyznanie kredytu.
Jeśli nigdy nie braliśmy żadnego kredytu, nie będziemy mieć oceny punktowej, ale w przypadku kredytu hipotecznego nie ma to znaczenia. Przy kredycie gotówkowym może to być problemem, ponieważ niektóre banki nie udzielą klientowi zewnętrznemu kredytu gotówkowego, który nie ma historii w BIK.
Trzeba pamiętać, że różnego rodzaju usługi, które polegają na płaceniu w późniejszym terminie za zakupiony towar, np. Allegro Pay, również są widoczne w BIK jako zobowiązanie kredytowe. Jeśli jest tego za dużo, wpływa to negatywnie a naszą ocenę punktową.
Podobnie jest z pożyczkami w instytucjach pozabankowych. Każda taka pożyczka jest widoczna w BIK i nie jest dobrze widziana przez banki.
BIK pamięta naszą historię przez 5 lat. Jeśli mieliśmy więc opóźnienia w spłacie przekraczające 30 dni, trzeba wycofać zgodę na przetwarzanie BIK w banku, gdzie było opóźnienie i odczekać, aż minie 5 lat.
Scoring
Najbardziej tajemnicza kategoria w ocenie klienta przez banki. Każdy bank ma opracowane swoje własne algorytmy oceniające scoring kredytobiorcy, odpowiednio do swoich wewnętrznych regulacji związanych z akceptowanym poziomem ryzyka kredytowego.
Na ocenę scoringową wpływają takie elementy, jak: wiek, miejsce zamieszkania/zatrudnienia, wykształcenie, profil zatrudnienia, okres zatrudnienia, sektor zatrudnienia, posiadany majątek, sytuacja rodzinna oraz inne.
Niestety, nikt, poza autorami tych algorytmów, nie wie, ile ważą w ocenie końcowej poszczególne cechy klienta. Dlatego scoring jest najtrudniejszym elementem do oceny przed złożeniem wniosku i jego negatywna ocena zawsze może nas zaskoczyć. Co więcej, banki przy decyzji odmownej ze względu na scoring nigdy się nie dzielą informacją, co najwięcej zaważyło.
Pocieszające jest to, że scoring jest zawsze pierwszą rzeczą ocenianą przez banki. Oznacza to, że najpóźniej dzień po złożeniu wniosku, mamy już informację, czy nasz scoring jest wystarczający.
Doświadczony doradca kredytowy, ma też już rozeznanie, który bank może spojrzeć przychylniej, a który mniej przychylnie na danego klienta.
Stabilność dochodu
Ten aspekt ma szczególne znaczenie, gdy dochód uzyskujemy z tytułu działalności gospodarczej. Bank ocenia nie tylko wysokość naszego dochodu, ale również jego stałość na przestrzeni roku oraz w porównaniu z poprzednim rokiem. Jeśli specyfika branży nie tłumaczy rozbieżności wysokości dochodów między np. miesiącami letnimi a zimowymi, możemy mieć problem z uzyskaniem pozytywnej decyzji kredytowej. Nawet wtedy, kiedy nasz dochód jest wysoki.
Wiarygodność pracodawcy
Może się zdarzyć, ze mimo stabilnego dochodu uzyskiwanego od dłuższego czasu z tytułu umowy o pracę, dostaniemy decyzję odmowną ze względu na brak wiarygodności pracodawcy. Banki sprawdzają firmę, w której pracujemy pod kątem okresu działania, branży, czy dochód pracownika jest adekwatny do stanowiska. Ponadto pracodawcy są sprawdzani w bazach Krajowego Rejestru Długów oraz Rejestru Dłużników BIG.
CEL KREDYTOWANIA I ZABEZPIECZENIE
Wartość nieruchomości
Najczęściej jest tak, że nabywana (lub budowana) nieruchomość jest również zabezpieczeniem naszego kredytu hipotecznego. Jeśli nie korzystamy z jakiegoś specjalnego programu, to zaciągając kredyt hipoteczny, musimy mieć wkład własny na poziomie przynajmniej 10% wartości nieruchomości. To oznacza, że wysokość kredytu nie może być większa, niż 90% wartości nieruchomości.
Jeśli nie posiadamy rezerwy w postaci gotówki i okaże się, że bank wyceni nieruchomość niżej, niż wartość transakcji, może się okazać, ze nie spełnimy warunku posiadania 10% wkładu własnego.
Każdy bank trochę inaczej podchodzi do wyceny nieruchomości: część akceptuje tylko swoje własne wyceny, część pozwala na zrobienie swoich, a część robi w ogóle tylko inspekcję nieruchomości. Dlatego, jeśli istnieje ryzyko zaniżenia wartości nieruchomości, też trzeba odpowiedni dokonać wyboru banku.
Ryzyko zaniżenia wartości nieruchomości pojawia się np. wtedy, gdy kupujemy mieszkanie na zupełnie nowym terenie mieszkaniowym. Do wyceny nieruchomości używa się cen z podobnych transakcji w najbliższej okolicy. Jeśli nie ma takich transakcji, wartość nieruchomości jest najczęściej zaniżana w stosunku do wartości transakcji.
Mało wiarygodny deweloper / inwestor
Są banki, które bardzo nie lubią nowych deweloperów, którzy realizują dopiero swoją pierwszą inwestycję. To samo dotyczy inwestorów budujących na sprzedaż, ale nie podlegających ustawie deweloperskiej. Oni tak samo podlegają ocenie przez bank. Jeśli ich historia budzi zastrzeżenia, albo wcześniej bank nie realizował transakcji na ich inwestycjach, wniosek kredytowy może mieć negatywną decyzję.
Nieuregulowana sytuacja prawna nieruchomości
Jeśli tego nie sprawdzimy dokładnie przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, podczas analizy kredytowej może się okazać, że bank nie będzie chciał się zabezpieczyć na danej nieruchomości. Powodem takiej sytuacji może być właśnie nieuregulowana sytuacja prawna mieszkania, domu, czy działki.
Księga wieczysta to dokument, który obowiązkowo należy przestudiować, zanim w ogóle zaczniemy myśleć o kredycie hipotecznym. To tam widać, czy nie czekają nas jakieś niespodzianki w postaci np. służebności osobistej. Taka służebność powstaje najczęściej w sytuacji, kiedy sprzedający nabył mieszkanie na drodze darowizny od rodziców lub dziadków, ale w zamian pozwolił im tam dożywotnio zamieszkiwać. Nieruchomość z taką służebnością jest nie do przyjęcia przez żaden bank.
Jeśli kupujemy działkę, która według KW nie jest działką budowlaną, ale np. działką rolną, to musimy pozyskać dokumenty mówiące o tym, że teren działki jest przeznaczony na budownictwo mieszkaniowe – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też warunki zabudowy. Bez tego rodzaju dokumentów, bank wyda decyzję odmowną.
A co, gdy nabywana przez nas nieruchomość na rynku wtórnym nie ma założonej księgi wieczystej? Taka sytuacja często ma miejsce, gdy kupujemy mieszkanie spółdzielcze. Wtedy konieczne jest pozyskanie od spółdzielni mieszkaniowej zaświadczenia o tym, że sytuacja prawna lokalu jest uregulowana i nie ma przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej.
Jak widać, jest wiele elementów, które mogą spowodować, że dany bank wyda decyzję negatywną i nie otrzymamy kredytu hipotecznego. Dlatego zawsze zachęcamy do skorzystania z bezpłatnych usług doradców kredytowych ze Szczecina, którzy pomogą odpowiednio przygotować się do całego procesu oraz dołożą wszelkich starań, żeby wszystko zakończyło się przyznaniem kredytu.