Rozwód to bardzo trudna sytuacja w życiu każdego, kto musi przez to przejść. Każdy przypadek jest inny, ale bardzo często podczas rozwodu postawiona zostaje kwestia wspólnej nieruchomości. Zobaczmy zatem jakie są możliwości podzielenia się nieruchomością z wykorzystaniem kredytu hipotecznego.
KREDYT HIPOTECZNY NA ZAKUP UDZIAŁÓW
W sytuacji rozwodu, dotychczasowi małżonkowie stają przed często niełatwym zadaniem, mianowicie podzieleniem się wspólnym majątkiem. Jeśli jest możliwe dokonanie takiego podziału bez konieczności wzajemnego spłacania się, to wszystko staje się łatwiejsze. Niemniej jednak jest to ta rzadsza sytuacja. W przypadku wspólnej nieruchomości, najczęściej jest tak, że zostaje ona w posiadaniu jednego współmałżonka, który musi za to zapłacić wartość połowy nieruchomości. Jednym słowem, małżonek który przejmuje nieruchomość, kupuje udziały w nieruchomości, które posiadał drugi małżonek/-ka.
Jeśli nieruchomość została nabyta podczas trwania małżeństwa jako wspólna, każde z małżonków posiada 50% udziałów w nieruchomości. Dlatego, żeby mąż lub żona mogła stać się właścicielem całości, musi odkupić te 50% udziałów.
Jeśli nie ma na to swoich własnych środków finansowych, może zaciągnąć kredyt hipoteczny na ten cel. Taki zakup udziałów jest traktowany przez banki jak zwykły kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości na rynku wtórnym.
WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
Jak ustalić wartość, jaką powinien zapłacić mąż lub żona za takie udziały? Trzeba po prostu się dogadać. Jeśli nie ma zgody w tym względzie, to najprostszym rozwiązaniem, jest sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę. Wtedy będzie czarno na białym, ile jest warta cała nieruchomość i jakiej kwoty można żądać za spłatę połowy udziałów.
W takiej sytuacji, warto dopilnować, żeby taki operat szacunkowy spełniał wymogi bankowe, dzięki czemu można będzie go wykorzystać przy procesie kredytowym. Trzeba też pamiętać o tym, że nie każdy bank w Szczecinie akceptuje wycenę nieruchomości z zewnątrz. Jeśli mamy zrobiony operat, ale zdecydujemy się na ofertę kredytu hipotecznego banku, który nie akceptuje wycen zrobionych poza bankiem, to i tak będziemy musieli ponownie ponieść koszt takiej wyceny.
W wyniku podziału całego majątku, może się okazać, że małżonek/-ka, który przejmuje nieruchomość, zrzeka się np. całej reszty majątku, która też może być sporo warta. W wyniku tego, oboje mogą ustalić, że zapłata za przejmowane udziały będzie dużo niższa, niż rzeczywista wartość udziałów. Taka sytuacja też nie jest problemem dla banku. Nawet, jeśli w wyniku negocjacji, okazałoby się, że ustalona cena jest większa, niż rzeczywista wartość, też nie powinno być problemu, ponieważ bank i tak zabezpiecza się na wartości całej nieruchomości.
Ważne jest tylko to, żeby wartość całej nieruchomości pozwoliła zabezpieczyć całość kredytu. To może mieć duże znaczenie w sytuacji, kiedy na tym mieszkaniu / domu, jest już jeden kredyt. Taki wariant również omówimy.
WKŁAD WŁASNY
Przy tego rodzaju kredycie hipotecznym, mimo że jest on traktowany jako kredyt na zakup nieruchomości na rynku wtórnym, najczęściej nie musimy się martwić o wkład własny. Wszystkie banki jako wkład własny traktują wartość już posiadanej części nieruchomości. Nie ma potrzeby więc dodatkowo wnosić środków w gotówce.
PODZIAŁ MAJĄTKU
Kolejna rzecz dodatkowa w porównaniu z kredytem hipotecznym na inny cel, to właśnie dokument o podziale majątku. Musi on być sporządzony w formie aktu notarialnego. Taki akt notarialny zastępuję w tym przypadku umowę kupna – sprzedaży.
W podziale majątku często wymienia się ogólnie, że dany małżonek przejmuje to i to i jeszcze to, a musi w sumie zapłacić tyle a tyle. Dokument w takim przypadku nie określa jasno, jaka część sumy, która ma być zapłacona przypada konkretnie na zakup udziałów w nieruchomości. W takiej sytuacji, niektóre banki mogą dodatkowo wymagać dodatkowego oświadczenia małżonków, jaka konkretnie suma z tej kwoty jest ściśle przeznaczona na zakup udziałów.
NIERUCHOMOŚĆ BEZ KREDYTU
Przy realizacji tego rodzaju transakcji, mamy dodatkowo dwie możliwe sytuacje:
- na danej nieruchomości nie ma obecnie żadnego kredytu. To znaczy, że nieruchomość została zakupiona albo za gotówkę, albo na kredyt hipoteczny, ale ten został już spłacony;
- na danej nieruchomości jest już kredyt hipoteczny. To znaczy, że była ona kupowana na kredyt, albo może w trakcie użytkowania był wzięty kredyt na remont, czy modernizację.
Na razie przyjrzyjmy się pierwszej opcji: nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. W takiej sytuacji, po dokonaniu wszelkich formalności związanych z podziałem majątku i po stworzeniu aktu notarialnego, potwierdzającego sposób tego podziału, składamy wniosek do banku, który nam odpowiada.
Prosta sytuacja, jak przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Bank wybieramy pod kątem atrakcyjności oferty oraz oczywiście naszej zdolności kredytowej.
NIERUCHOMOŚĆ OBCIĄŻONA KREDYTEM HIPOTECZNYM
W drugim przypadku, trochę rośnie poziom skomplikowania. Mamy bowiem sytuację, gdzie był brany wspólny kredyt na zakup nieruchomości i banku za bardzo nie interesuje, że kredytobiorcy się rozwodzą. Za zobowiązanie oboje odpowiadają solidarnie, a to oznacza, że pomimo rozwodu, bank tak samo będzie domagał się spłaty od męża, jak i od żony. Nie ma tu znaczenia, że nieruchomość w całości zostanie przepisana na jedno z nich.
Przeniesienie kredytu na jedną osobę trzeba więc załatwić oddzielnie. Przeniesienie takiego kredytu tylko na jedną osobę wiąże się z przeprowadzeniem przez bank normalnej analizy kredytowej, czyli również badaniem zdolności kredytowej, czy wystarczy jej na danej osobie na przejęcie zobowiązania.
Dodatkowo, oddzielną sprawą jest potrzeba skredytowania środków potrzebnych już na sam zakup udziałów.
Generalnie, jeśli chce się tylko przenieść kredyt na jedną z dwóch osób, można to zrobić w tym samym banku lub jako przeniesienie kredytu do innego banku. W sytuacji jednak, kiedy chcemy przenieść kredyt tylko na siebie i jednocześnie powiększyć go o kwotę potrzebną na wykup udziałów, to dużo łatwiej będzie zrobić w innym banku, niż jest obecny kredyt. Wtedy bierzemy kredyt hipoteczny na dwa cele: spłatę kredytu hipotecznego oraz zakup nieruchomości na rynku wtórnym.
W tym wariancie ważne jest to, aby wysokość całego już kredytu była przynajmniej o 10% niższa niż wartość nieruchomości.
Jak widać, przy takim procesie jest dużo zmiennych do zbadania. Dużo szczegółów, od których zależy, do jakich banków powinniśmy się udać. Jeśli nie chcesz tracić czasu, zapraszamy do współpracy z naszymi ekspertami kredytowymi w Szczecinie.