Kredyt hipoteczny można przeznaczyć na różne cele, pod warunkiem, że są one związane z potrzebami mieszkaniowymi kredytobiorcy. Najpopularniejsze z nich to zakup mieszkania, domu lub działki budowlanej oraz budowa domu.
Co w sytuacji, kiedy mamy możliwość kupić dom, który jest w trakcie budowy? W takiej sytuacji nasz kredyt hipoteczny będzie przeznaczony na dwa cele: zakup działki oraz dokończenie budowy. Taki kredyt, podobnie jak przy zakupie mieszkania wraz z remontem, ma nieco inną konstrukcję niż klasyczny kredyt na budowę domu jednorodzinnego.
DOM W TRAKCIE BUDOWY
To, co definiuje dom w trakcie budowy, jest fakt zgłoszenia go do użytkowania w odpowiednim urzędzie. Każdy stan przed zgłoszeniem, to dom w trakcie budowy. Natomiast stan po zgłoszeniu do użytkowania sprawia, że mówimy już o domu wybudowanym. Dom wybudowany jest również wtedy, kiedy został zgłoszony do użytkowania, ale generalnie nie da się w nim mieszkać, bo jest np. jeszcze w stanie deweloperskim. Mimo wszystko jest to już dom wybudowany, a pozostałe koszty, które musimy ponieść, są traktowane jako wykończenie, a nie dokończenie budowy.
Ważne: bank nigdy nie udzieli kredytu hipotecznego na sam zakup działki z niedokończoną budową. Celem takiego kredytu musi być dokończenie budowy i oddanie budynku do użytkowania. Wynika to z tego, że banki nie są zainteresowane zabezpieczaniem się na niedokończonych inwestycjach.
KOSZTORYS
Najważniejszym zadaniem, stojącym po stronie kredytobiorcy, jest przygotowanie odpowiedniego kosztorysu związanego z budową. To na jego podstawie, bank podzieli wypłatę kredytu na transze i na jego podstawie, będzie rozliczał kredytobiorcę ze zrealizowanych etapów budowy.
Kosztorys musi obejmować całość prac, czyli również te elementy, które zostały już wykonane przez poprzedniego właściciela. Wiadomo, że robimy to szacunkowo, bo nie wiemy dokładnie ile środków wydał poprzedni właściciel. Część związana jednak z przyszłymi pracami musi być oszacowana w miarę dokładnie. Musimy przy tym brać również pod uwagę wymogi poszczególnych banków, co do minimalnego kosztu budowy za metr kwadratowy. Różne banki różnie to wyceniają, ale nasz kosztorys nie może zejść poniżej tej ceny.
Dodatkowo trzeba pamiętać, że lepiej jest zawyżyć koszty budowy i w efekcie wziąć wyższy kredyt, niż szacować wszystko w sposób minimalistyczny i w trakcie budowy zostać bez pieniędzy. Jeśli weźmiemy za dużo pieniędzy od banku i doprowadzimy inwestycję do planowanego rezultatu za mniejszą kwotę, zawsze możemy od razu oddać bankowi pożyczone środki, albo nawet nie uruchamiać jednej transzy.
TRANSZE
Przy kredycie hipotecznym na zakup działki wraz z dokończeniem budowy, podobnie jak w przypadku kredytu hipotecznego na samą budowę domu, bank wypłaca środki w transzach. Oznacza to, że nie otrzymasz od razu całej kwoty kredytu, tylko będziesz dostawał środki w odstępach czasowych, podzielone na poszczególne etapy inwestycji.
Podział na transze zostanie zaproponowany przez bank kredytujący. Na ilość transz ma wpływ rozpisany przez nas kosztorys, kwota wnioskowanego kredytu oraz wewnętrzne procedury banku, które określają zasady, jak konkretny bank wypłaca transze takiego kredytu.
Jeśli kredyt jest stosunkowo nieduży, to prawdopodobnie całość zostanie zamknięta jedną transzą, ale przy większych kwotach, z pewnością będzie ich więcej.
Transze mogą być wypłacone albo dopiero po zaangażowaniu całych środków własnych kredytobiorcy, albo w sposób naprzemienny: trochę dajesz Ty, później daje bank, znowu Ty i znowu bank. Niezmienne zasady przy kredycie hipotecznym wypłacanym w transzach, to:
- przed wypłatą kolejnej transzy, trzeba się rozliczyć z bankiem z postępów dotychczasowych prac,
- bank zawsze zamyka inwestycję. To oznacza, że środki na zakończenie inwestycji do takiego stanu, jaki wynika z kosztorysu, muszą pochodzić z kredytu. Nasze nakłady własne muszą zostać spożytkowane na wcześniejszych etapach
- dopóki kredyt nie będzie wypłacony w całości, kredytobiorca płaci tylko odsetki za rzeczywiście uruchomioną kwotę. W tym czasie nie spłaca się również kapitału.
POZWOLENIE NA BUDOWĘ
Przy zakupie nieruchomości z niedokończoną budową, trzeba pamiętać o jednej ważnej rzeczy, która nie występuje w innych calach kredytowania. Przy podpisywaniu aktu notarialnego trzeba uzyskać od sprzedającego zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego właściciela. Takie przeniesienie musi zostać załatwione niezwłocznie po podpisaniu aktu przeniesienia własności.
POMOC DORADCY KREDYTOWEGO
Kosztorys, transze, pozwolenia na budowę? Jaki bank będzie najlepszy w moim przypadku? Czy sam to wszystko ogarnę? Jeśli dręczą Cię te pytania, pamiętaj że nie musisz wszystkim zajmować się samemu. Od tego jest ekspert kredytowy w Szczecinie, żeby pomóc Ci się z tym uporać na każdym etapie.
Pamiętaj, że zawsze możesz skorzystać z bezpłatnej pomocy doradcy kredytowego ze Szczecina. Zapraszamy do kontaktu.