Regulacje dotyczące sposobu przyznawania kredytów hipotecznych, a raczej zbiór dobrych praktyk, które banki muszą bezwzględnie przestrzegać przy procesie kredytowym, zostały wprowadzone w 2006 roku przez KNF pod nazwą Rekomendacja S.
Dokument ten był kilkukrotnie uaktualniany, a najważniejsze zapisy i regulacje dotyczą sposobu wyliczania zdolności kredytowej. Dla nas jednak, ze względu na temat wpisu, najbardziej interesująca jest zmiana ze stycznia 2017. Zmiana ta uaktualniła zasadę związaną z wysokością wskaźnika LTV. Określiła ona, że wartość LTV nie powinna przekraczać poziomu 80% (lub 90%, jeśli nadwyżka powyżej 80% zostanie ubezpieczona lub zabezpieczona w innej formie.
Co to oznacza w praktyce?
Najpierw wyjaśnijmy sobie, co to jest wskaźnik LTV. Bezpośrednie tłumaczenie z angielskiego, to „Loan to Value”, czyli „pożyczka do wartości”. Jest to stosunek wielkości udzielanego kredytu do wartości zabezpieczenia. Jednym słowem, jeśli chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, to musimy mieć świadomość, że nie może on być większy niż 80% wartości zabezpieczenia. Dopuszczalne jest wzięcie kredytu przy LTV wynoszącym 90%, ale wiąże się to z obowiązkiem ubezpieczenia niskiego wkładu. Ubezpieczenie takie trwa do momentu, kiedy kwota kapitału, jaki pozostał do spłaty w naszym kredycie hipotecznym nie zmaleje do 80% wartości zabezpieczenia.
Przymierzając się do podjęcia decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, trzeba mieć na uwadze, że nie będziemy mogli sfinansować kredytem całej nieruchomości, a jedynie jej część.
W tym miejscu zaczyna się rola eksperta kredytowego, ponieważ zanim zdecydujemy się na kredyt, musimy odpowiedzieć sobie na kilka pytań. Przed wszystkim, co w naszym przypadku może być wkładem własnym?
Najczęściej jest to po prostu gotówka, chociaż banki dopuszczają również inne możliwości, bo jeśli np. chcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę domu, to wkładem własnym może być wartość działki, na której będziemy budować, ale również materiały, które już zakupiliśmy, a także wielkość poniesionych już nakładów, jeżeli chcemy sfinansować tylko dokończenie budowy.
Niektóre banki zgodzą się również przyjąć w określonych sytuacjach, jako wkład własny, inną nieruchomość.
Wróćmy jednak do gotówki. Przy zakupie mieszkania, czy domu, jest to najczęściej stosowana forma, a czasem nawet jedyna dopuszczalna. Jak wynika z wcześniejszych rozważań, dopuszczalny jest wkład własny na poziomie 80%, ale również 90%. Jeśli mówimy o gotówce, to wiadomo, że determinuje nas przede wszystkim to, ile jej posiadamy. Warto mieć świadomość, że wysokość wkładu własnego ma również duży wpływ na koszt naszego kredytu hipotecznego. Jeśli mamy mniej niż 20% wkładu, koszt kredytu będzie dużo wyższy. Ma wpływ na to nie tylko wspomniane już wcześniej ubezpieczenie, ale również wysokość marży. Obecnie, marże stosowane przez banki zaczynają się już nawet od 1,79% przy wkładzie 20% oraz 2,05% przy wkładzie niższym od 20%.
Jak widać, warto się zawsze zastanowić, czy nie dozbierać do brakujących 20%. Przy czym należy pamiętać, że wkład własny, to nie jest cała gotówka, jaka będzie nam potrzebna przy procesie zaciągania kredytu hipotecznego. Oprócz tego, trzeba mieć również środki na podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizję dla pośrednika nieruchomości, taksę notarialną, wycenę nieruchomości.
Przed podjęciem decyzji o tym, jak będzie wyglądał nasz kredyt hipoteczny, warto spotkać się z ekspertem kredytowym i przeanalizować swoją sytuację również pod kątem wysokości wkładu własnego. Proszę pamiętać, że taka usługa nic nie kosztuje, a macie Państwo pewność, że wybór, jakiego dokonacie, będzie optymalny.